一、案例简介

2014年6月，甲公司作为A房屋的所有权人，与乙公司签订房屋租赁合同，将A房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定了房屋租金标准及支付时间、维修责任、优先购买权、违约责任等事宜。乙公司根据租赁合同占用、使用A房屋至今。

2014年7月，乙公司与甲公司签订借款协议，约定甲公司向乙公司借款1000万元，借款期限为三年，借款利率为年息10%，并约定乙公司以三年借款利息300万元抵扣A房屋前10年的租金。从第11年起，乙公司按租赁合同的约定向甲公司实际支付租金。

后来，甲公司作为丙公司的担保人签订抵押合同，将A房屋抵押给银行，作为丙公司向银行借款的担保。因借款未按期限还款，经法院判决确认，甲公司等应向银行履行债务。因债务人未履行生效判决，法院将对A房屋进行司法处置，通过评估、拍卖实现抵押权。

二、焦点问题

A房屋上既存在乙公司的租赁权，又存在银行的抵押权，如果抵押权人实现抵押权后房屋的所有权变更为第三方，那么，乙公司是否有权按租赁合同的约定继续租用A房屋？

三、律师分析

鉴于A房屋抵押之前已出租给乙公司，根据法律规定，如因抵押权人银行行使抵押权导致A房屋在租赁期限内发生所有权变动（包括任何第三方竞买取得所有权、经以物抵债由银行取得所有权），乙公司作为承租人，均有权在租赁期限内按租赁合同约定条件继续占有、使用A房屋。

四、法律规定

1、《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
     2、《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

4、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

6、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。