◩   一、研究案例与问题引入

2006年12月，A公司与B公司签订租赁合同，约定B公司承租A公司的X商业楼用于餐饮经营活动，租赁期限自合同签订之日起至2016年6月，租赁期满，若A公司继续出租X商业楼，B公司在同等条件下享有优先承租权。2015年3月，B公司向A公司发出商请函，拟续租X商业楼十年，但是双方未就续租事宜达成一致。合同到期后，A公司收回X商业楼，并于三个月后将X商业楼出租给C公司。

B公司的优先承租权是否应当受到保护？

◩   二、优先承租权的概念与重要性

优先承租权，是指在租赁关系中，原房屋租赁合同到期时，原承租人要求续租的，在同等条件下，原承租人有优于第三人承租的权利。

现实生活中，租赁期满，承租人为了避免很多损失，确实存在继续租赁的强烈需求，优先承租权对于承租人具有重要意义。以房屋租赁为例：以租赁房屋作为居住场所的承租人往往以该房屋作为活动的中心场所，其生活、工作、学习等诸多方面都会与租赁房屋发生必然联系，逐渐对周围的环境，例如餐饮、购物、娱乐、就医等场所，产生一定的依赖感，如果租赁期满，承租人不能继续租赁该房屋，势必会产生诸多不便；以租赁房屋作为经营场所的承租人为了吸引顾客，势必投入装修和广告宣等费用，进行了工商、税务的设立或变更登记，从而逐渐建立稳定的客户群，甚至带动所处商圈的发展，如果租赁期满，承租人不能继续租赁该房屋，承租人不仅要重新寻找合适的经营场所，投入装修和宣传费用，更重要的是可能会遭遇商誉的损失和客户的流失。

◩   三、优先承租权的法律依据

目前，我国的法律、行政法规对于优先承租权的相关规定还是一片空白，只是在一些地方性法规中，作了相关规定。例如《上海市房屋租赁条例》规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权”；《广东省城镇房屋租赁条例规定：“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人”；《厦门市房屋租赁管理规定》规定：“房屋租赁合同期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下，原承租人享有优先承租权”；《郑州市城市房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期满之前合理期限内提出，与出租人重新协商签订租赁合同。租赁期满，原承租人在同等条件下有优先承租权”。

因此，优先承租权的取得是基于合同约定。前文案例中，A公司与B公司签订的租赁合同中明确约定：“租赁期满，若A公司继续出租X商业楼，B公司在同等条件下享有优先承租权”，此约定并不违反法律或行政法律的强制性规定，属合法有效的合同条款。因此，该优先承租权属于合同约定的债权债务，对出租方A公司有约束力。

◩   四、优先承租权的行使条件

1、出租人继续出租的意愿

若租赁期满后，出租人将房屋收回，不再出租，承租人不得主张优先承租权。但是，出租人以不再出租为理由，将房屋收回，又在短期内将房屋出租给第三人，应当认定出租人有继续出租的意愿，是以虚假自用来规避优先承租权的约定，构成违约。

2、同等条件

所谓同等条件主要指租赁价格、租金支付方式和租赁期限。若承租人与第三人以同等条件承租租赁物，则承租人可以根据合同约定享有优先承租权。

3、承租人符合约定的意思表示

承租人应当按照合同约定的时间和方式将续租的意思向出租人明确表示。

◩   五、违约责任

若合同约定了优先承租权，出租人有以下情况即构成违约，并应承担违约责任：一是在承租人申请续租后拒不告知承租人续租的条件；二是以同等条件出租给第三人；三是以虚假自用来排除承租人优先承租权的行使。

但是，目前法律对于侵犯优先承租权索赔范围没有明确规定。笔者认为，应当包括两方面：一是信赖利益损失，即因承租人预期落空而产生的直接损失；二是履行利益损失，即承租人基于前期投入，在假定续租的前提下，可得利益的损失。在苏州领华科技有限公司诉苏州市工人文化宫房屋租赁合同纠纷一案中，出租人苏州市工人文化宫侵害了承租人苏州领华科技有限公司的优先承租权，将房屋出租给第三人，姑苏区人民法院认为，应当根据公平原则，由出租人工人文化宫按照评估价值的70%对原承租人领华公司装修及设施设备的损失进行赔偿；并且认为涉案房屋后续承租人仍主营原承租人领华公司经营的业务，且领华公司在撤场时已将部分商户资源一并移交，而领华公司如能续租涉案房屋，该部分广宣投入及固定商户资源应存在延续性利用价值，因此，由出租人工人文化宫对原承租人领华公司广告宣传的损失进行赔偿。