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安置房转让合同效力探讨



导    读


随着房地产市场化,投资房产成为越来越多家庭的选择,但是城市商品房价格不断走高,让投资者或者刚需人群选择购买安置房,本文就安置房、经济适用房、还建指标买卖等转让合同效力进行分析。



案    例


2013年8月28日,沈某、马某签订“动迁安置房买卖合同”,约定由马某将位于上海市浦东新区康桥镇环桥路1481弄25幢56号601室的房屋出售给沈某,总售价人民币(以下币种同)80万元。由于房屋按政策当时不能过户,沈某先期支付60万元,余款口头约定待过户时支付。合同签订当日,即2013年8月28日,马某即将房屋交付给沈某,并由沈某占有使用至今。目前房屋可以过户,但马某拒不配合,故沈某于2015年11月12日诉请至法院,要求:1、判令原、马某于2013年8月28日签订的“动迁安置房买卖合同”有效;2、判令马某协助沈某将位于上海市浦东新区康桥镇环桥路1481弄25幢56号601室的房屋产权过户到沈某名下。庭审过程中,原告撤回了第二项诉讼请求。审理法院另查明:“安置协议”签订于2010年,系争房屋于2013年9月22日取得产权证。

最终法院判决沈某、马某签订“动迁安置房买卖合同”有效。



律师分析


1、一般安置房买卖合同有效:安置房是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。与普通商品房相比,安置房在购买对象和交易时间都受到一定限制,只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房,并且被拆迁人在取得安置房房产证的一定时间内(通常为5年)无法将该房过户给其他人。国家及有关单位对征地拆迁安置对象实行定点安置、定向销售等政策,是对拆迁人拆迁安置工作管理方面的要求,也是对安置对象的照顾和约束,这些规定并未禁止安置对象转让该权利,目前也没有其他关于禁止安置房转让的强制性规定,故双方的转让协议不存在违反法律、行政法规的强制性规定,也没有违反国家和社会公共利益。在合同合法有效的基础上,至于合同能否履行到位,安置房能否实际交付、是否更改规划设计等问题均属于合同能否履行、是否会因合同目的无法实现而解除的问题范畴,并不影响合同本身的效力。

2、未领取房产证的房屋买卖合同有效:《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的“未依法登记领取权属证书”房地产不得转让,目的在于规范房地产市场交易秩序,保障交易安全,确保政府有关税收的征管,此当属于房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施,属于“管理性强制性规定”,而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的“效力性强制性规定”,故而该法条规定不属于《合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定,即使违反该法条的规定转让房地产,仅仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵,即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便,并不导致该合同归于无效。例如,经济适用房五年内不得上市交易的规定,只是对一定期间内物权变动产生影响,并不会影响经济适用房买卖合同本身的合法、有效性。

3、还建指标买卖有效:在实践中很多被还建户并不是交易现成的还建房,而是将“还建房指标”进行交易。与还建房买卖合同不同,还建房指标买卖合同所涉及的交易对象并无房产等实物存在,交易各方所交易的对象仅是所谓的指标,即一种资格、一种期待性财产权利。从合同名称及内容上看,各方当事人所进行交易的是安置房指标,但究其本质,当事人所交易的客观对象实质上是“依据该指标可以获得的安置房源”。所以,只要客观上出售人有取得安置房的期待权利,双方订立的合同就应属有效。

4.农村集体土地项上的还建房买卖合同无效:目前我国土地性质分为国有土地和集体土地,若房屋买卖协议项下标的房屋指向的是集体土地上的房屋拆迁后的待建还建房,而此类待建还建房是村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置,土地性质是农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。要实现房屋买卖协议的目的,就必须将房屋的所有权和土地使用权同时转让,但房屋的土地性质不得转让,则买卖房屋的行为违法了法律的强制性规定,房屋买卖协议应属无效。

综上,农村集体土地项上的还建房买卖合同应属无效,非农村集体土地上的安置房转让合同应属有效,即使存在履行上的瑕疵,即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便或不能,不影响合同效力。