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住改商经工商登记后,利害关系业主仍可要求停止经营

【摘要】

随着市场经济的发展,工商登记政策的放宽,很多商家选择住改商的模式在住宅小区开展经营活动,并经过工商登记注册,领取了营业执照。这样的经营行为在后续的经营过程中,如果遇到业主对该经营行为提出反对意见,将会面临停止经营的法律风险。


【关键词】住改商;停止经营


【住改商

伴随着房地产的发展,商品房住宅小区建筑规模越来越大,建筑品质越来越高,业主集中;房价高低还体现了业主消费的能力;许多商家抓住这样一些特点,将生意做进了小区,把住宅当成商业房加以利用,在小区里面开起了便利店、麻将馆、养生馆、培训班等等。商家出于合法经营的需要,也办理了工商登记,领取了营业执照。


在小区经营,可以节约租金、物业、水电费等成本,客户群相对集中、稳定,着实有不少好处。但在经营中,也可能给小区带来诸多负面影响,比如噪音、废水、废弃、外来人员的安全隐患、占用业主公共空间等。若有业主反对商家在小区从事经营活动,那么,商家能够以办理了营业执照予以对抗呢?业主是否有干涉的权利呢?


【行政从宽】

以重庆市的工商登记政策来看,为进一步深化行政审批制度改革,加快推动政府职能转变,按照党的十八届三中全会提出的推进工商注册制度便利化要求,以及国务院常务会议关于公司注册资本登记制度改革的工作部署,依据《国务院机构改革和职能转变方案》, 重庆市人民政府制定并发布了渝府发〔2014〕2号文件《重庆市工商登记制度改革实施方案》。该文件规定市场主体以住宅作为住所用于行政办公、通讯联络,以及以住宅作为住所从事电子商务、设计策划、软件开发、管理咨询等不影响居民正常生活经营活动的,办理工商登记时无需审查住所(经营场所)的房屋用途,免予提交业主委员会或居民委员会出具的相关证明材料。对住宅用于行政办公、通讯联络的,工商部门在营业执照“住所”中标注“限于行政办公、通讯联络”。从该文件的精神,我们可以看出,工商登记对“住改商”的行为,是持放宽态度的。政府也鼓励商家采用住改商的方式从事经营活动,以增强市场活力。


【法律从严】

法律并不禁止商家利用住宅从事经营活动,但法律对住改商的行为作出了一定的限制。《物权法》第七十七条对住改商的限制中,有个前提条件就是“经有利害关系的业主同意”。如果经营户住改商的行为没有经过利害关系的业主同意,在经营中,业主反对改经营户的经营行为,则面临停止经营的法律风险。


最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条对“有利害关系的业主”作出了明确的规定,即包括本栋建筑物内的其他业主,也包括建筑区划内,本栋建筑物之外能够证明利害关系存在的业主。


也就是说,在小区内从事经营活动,需要经过工商登记的同时,还要征得本栋建筑的业主及本栋建筑物之外有利害关系的业主同意才行。然而,因工商登记对住改商的放款,进行工商登记注册的商家,并未完全征得利害关系业主的同意。如果业主对住改商的行为提出整改的要求,法律上,是否能得到支持呢?商家是否需要承担法律责任及应当承担何种法律责任呢?


最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定,未经有利害关系的业主同意的住改商行为需要承担的法律责任包括排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。这里要求同意的业主是全体具有利害关系的业主,而不是部分业主。也就是说,若有一名具有厉害关系的业主不同意,就不得住改商。从承担的法律责任形式上讲,恢复原状直接就否定了商家住改商的行为,即应当将商业用途的住宅恢复为住宅用途,停止经营行为。如果该行为还造成了其它的法律后果,比如说经营户安装有产生噪音、废水、废气等设施,还应当承担排除妨害、消除危险、赔偿损失的法律责任。因此,法律虽不禁止住改商的行为,但因对住改商作了严格的限制,住改商本身还是存在很大的法律风险的。


【依法裁判】

通过案例检索“住改商”、“相邻关系纠纷”两个关键词,我们发现,只要是具有利害关系的业主以相邻关系纠纷提起诉讼,要求商家对住改商立即整改,法院的主流裁判观点是:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。


【风险建议】

综上,因现在的新建小区,往往都有一定规模的社区商业,且社区商业面对的客户群体不光是业主,还包括社会人群。相比之下,我们建议商家谨慎选择采用住改商方式开展经营活动。建议利用社区商业经营。若因特殊原因,需要住改商,则应尽量与业主保持友好关系,避免出现矛盾和纠纷。只要业主不对住改商提出整改意见,原则上,可以持续经营。


【参考法律】

《中华人民共和国物权法》

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》


【参考案例】

重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民终243号

四川省成都市中级人民法院(2015)成民终字第6970号

成都市新都区人民法院(2018)川0114民初3281号

长沙市开福区人民法院(2017)湘0105民初3205号