近一两年，随着国家经济下行，经济“新常态”的出现，房地产行业亦进入周期性下行通道，与之相关的建筑业新签合同累计增速持续下滑。同时房地产行业销售的持续低迷，使整个产业链“钱袋子”萎缩，相关行业企业多数出现“钱荒”，企业流动资金缺乏，与此相随，各企业出现法律纠纷越来越多，违约的风险越来越高，而且涉及的金额也越来越大，对某些企业而言，这些纠纷如果处理不好，攸关生死。好在国家为了保稳定稳增长，加大了基建投资，这给整个行业带来了新的希望，相信建筑行业将在今年结束持续下滑企稳。但总的来说，近一两年将是建筑行业法律纠纷将要集中暴发的一两年，如何及时处理和应对，这给企业提出了新的考验。

就建设工程而言，具有投资大、周期长、专业性强的特点，与之相关的法律法规、司法解释、部门规章制度、标准规范种类繁多，难以把握，所涉及的案件也有专业性强，主体多，法律关系复杂，标的较大等特点，这对建筑工程律师的专业能力提出了极高要求。

北京大成（重庆）律师事务所建筑工程专业委员会，是北京大成（重庆）律师事务所专门处理建筑领域法律纠纷，为建筑业各主体提供法律服务的部门，建筑工程专委会有一大批多年专门从事建筑工程领域法律服务的资深律师，为一大批大中小型建筑相关企业提供了优质的法律服务，深获当事人好评。为讨论交流，针对建筑行业现阶段的特点，北京大成（重庆）律师事务所几位建筑工程领域资深律师将不定期就建筑领域一些专业法律问题结合平时办案实践进行撰文，以加强交流学习，共同提高。

本期将话题：双方约定发包方对建筑物的实际使用不视为已验收，该约定是否有效？

这个约定应该是无效的。《民法通则》和《合同法》都规定当事人可以对合同内容自己约定，但是该约定不是违反法律法规的强制性规定，通俗地说，就是合同内容不能违法，否则该约定就是无效的。《民法通则》第58条规定：“下列民事行为无效......（五）违反法律或者社会公共利益的”。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。而我国法律又规定建设工程未经竣工验收不得交付使用，《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可音乐会使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”因此，问题所述的情况实际上违反了《建筑法》第61条的规定，这样的约定是无效的。

至于发包人使用工程后，工程质量存在问题，承包人是否可以要求发包人支付工程价款，关键是要看建筑工程的质量是否合格，工程质量合格，承包人就可以要求发包人支付工程价款，工程质量不合格，承包人就无权要求发包人支付工程价款。工程示经竣工验收，发包人擅自使用应该按照《司法解释》第13条规定原则来处理。《司法解释》第13条规：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。