项目特点

本项目由笔者提供专项法律服务，笔者认为本项目的操作模式符合法律法规及相关政策的规定。并且本项目具有以下特点，具有一定的借鉴意义：

（一）有利于解决土地一级开发项目造价失控的问题

在土地一级开发PPP模式中，经营权与收益权均可由社会资本享有。但是，由政府控制土地整治项目的经营权，更有利于政府从全局性、整体性对项目进行把控，有利于动用政府资源进行土地征收、房屋拆迁、安置补偿，特别是有利于控制整治成本。由于整治项目费用最终由政府支付，由社会资本投资人控制经营权，出于利益驱动，容易造成土地整治成本虚增，以增大社会资本隐性收益。因此，土地整治项目可以仅让社会资本投资人单纯投资，发挥社会资本融资方式多样化的优势。这样，既解决政府负债过高、风险加大的问题，又为民间资本提供了分享稳定的公共项目投资收益的渠道，实现了公共利益与私人利益双赢。

（二）有利于解决基金期限与投资回报期限错配问题

社会资本以基金的方式投入，其投资回收期限是固定的，且通常要求按年支付收益。而土地一级开发项目虽然建设周期基本具有确定性，但熟地卖出期限具有不确定性，在目前房地产不景气的情况下更是如此。土地卖出的时间与基金投资人要求按年支付收益的时间是不可能吻合的。本项目采用双基金的模式，由一只后备基金远期收购前期投资基金，并以预付款的方式按年支付前期投资基金的收益，较好地解决了这一难题。

（三）有利于解决双重征税的问题

社会资本按中标年化收益率取得投资回报，其自身纳税是应当的。但通过项目公司分红，或项目公司清算收回投资及收益，由于项目建设代理费作为项目公司的利润，需要在项目公司缴纳企业所得税。而项目公司缴纳企业所得税后，社会资本分得的利润就达不到中标年化收益了。本项目采取了股权转让的 方式退出，解决这一问题。

（四）有利于解决明股实债的问题

财政部2015年6月25日发布 《关于进一步做好政府和社会资本合作项目示范工作的通知》（财金[2015]57号），重申“严禁通过保底承诺、回购安排、明股实债等方式进行变相融资，将项目包装成PPP项目。”

本项目的操作模式是否属于上述情况？是否违规？需要进行仔细分析：

保底承诺？

1、固定收益是否等于保底承诺？

保底承诺属于债的特征，无论项目盈亏，均要在约定期限内归还投资本息。而固定收益是在项目赢利的情况下才予支付，与保底承诺是不同的，固定收益符合《公司法》关于有限公司股东可以自由约定分红方式的规定。本项目的社会资本是通过项目公司取得代理费的方式取得股权收益，且代理费是在熟地卖出之后才才予支付。政府一方并无刚性支付压力。因此固定收益并不等同于保底承诺。

明投实债？

2、回购安排是否就一定是明股实债？

回购安排通常被认为是明股实债，但并非绝对。根据财政部“关于印发《金融负债与权益工具的区分及相关会计处理规定》的通知（财会[2014]13号）”，只有项目公司按约定回报在约定期限内无条件回购，才能认定为金融负债。本项目并非由项目公司回购社会资本，而是另一股东收购，且另一股东的资金来源是在代表政府一方的地产集团熟地卖出取得收入之后取得，或另一股东再次募集社会资本而取得。政府一方也无刚性支付压力，因此回购安排并不完全属于明股实债。

综上，无论是从法律形式上认定，还是根据实质重于形式的原则认定，本项目均是股权融资而非债权融资。